찾아줘세무사

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

1> 포괄양도양수계약이라는 것은 부가가치세를 거래징수하지 않는 조건으로, 부동산임대업에 대한 자산과 부채를 모두 포괄적으로 양도양수하는 계약으로서 매수자가 부동산임대업을 하시는 것이 아니고 학원업을 운영하시는 경우이기 때문에 포괄양도양수 계약이 성립되지 않습니다.

2> 처음에 상가를 매입하셨을 때 매도자가 개인이나 면세사업자였다면, 추가로 납부하실 건물과 관련한 폐업시 잔존재화가 없으시기 때문에 납부하실 부가가치세는 없어서 폐업 후 매매를 하시면 납부하실 부가가치세는 없습니다.

3> 처음에 상가를 매입하셨을 때 매도자가 일반과세자이시면서 포괄양도양수계약을 하셨거나, 세금계산서를 발급받아 부가가치세를 환급받으신 경우라면 1층 상가와 관련한 사업자등록을 폐업하시는 경우 폐업시 잔존재화에 대한 부가가치세를 납부하신 후, 매매를 하시면 부가가치세 거래징수 문제 없이 매매하실 수 있습니다.

4> 제일 좋은 매매는 처음에 2층상가를 매입하실 때 매도인이 개인이여서 부가가치세를 거래징수한 사실이 없거나, 원장님께서 상가를 매도하실 때에도 1층상가와 관련하여 폐업시 잔존재화 없이 부가가치세신고를 하실 수 있다면 상가매매와 관련한 부가가치세 문제는 깔끔하게 해결하실 수 있지만, 매도인이 일반과세자로서 부가가치세를 환급 받으신 경우에는 폐업시 부가가치세를 납부하거나 아니면 매수자에게 부가가치세를 거래징수하여 납부하셔야 한다는 말씀 드립니다.

매수인이 면세사업자로라서 부가세 관련 하여 부담스러운 상황이신것 같네요.

질문에 대해서 의견 드립니다.

1.포괄양수도는 사업동일성이 유지되지 않아서 불가합니다.

2. 매매 전 사업자를 먼저 말소하면 폐업시 잔존재화 문제로 상가구입시 환급받았던 부가세 중 남은 기간만큼을 국가에 직접 반납해야 합니다.
(10년이 지났다면 이 부담은 사라집니다.)
만약 10년이 지났으므로 폐업 시 발생하는 '잔존재화 부가세'는 0원인 상태에서 사업자를 말소하면
'사업자'가 아닌 '개인' 신분이기에 부동산 매매는 부가세 과세 대상이 아닙니다.
상가 취득이 10년이 지나지 않았다면 폐업시 잔존재화에 따른 납부세액을 계산하신 다음 건물 매매금액을 협상하시는 것을 권유드립니다.

안녕하세요 고동석 세무사입니다.

1. 매수인께서 학원운영을 하신다면 사업의 동질성이 유지되기에 2층부분은 포괄양도양수가 가능해보이나,
1층의 식당은 사업의 동질성이 유지되지않아 포괄양도양수가 어려워보입니다.(사업자등록 주소지상 식당 --> 학원으로 되기에 눈에 잘띕니다.)

2. 상가임대사업자 말소 이후 매매계약을 진행하시면 부가세를 제외한 금액으로 거래하실 수 있지만 실익은 없습니다.
(부가세가 있는채로 거래하면 해당 부가세만큼 더 받으시고 납부하시는것이고, 매수자는 해당금액을 환급받기때문입니다.)

포괄양수도는 불가할 것으로 판단됩니다
계약종료후 잔금일에 폐업신청하시면 됩니다