안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
산술적인 한도(3천만 원) 내에서 대출이 가능할 수도 있지만,
대출 심사 과정에서 몇 가지 실무적인 제약이 발생할 가능성이 매우 높습니다.
1. 담보가액 및 LTV(담보인정비율) 문제
보통 금융기관에서 오피스텔 담보대출을 진행할 때 감정가의 60~70% 정도를 한도로 봅니다.
현재 상황: 재산 가액이 2억 1천만 원이고 근저당이 1.7억 원 설정되어 있다면, 이미 담보 가치의 약 81%가 근저당으로 잡혀 있는 상태입니다.
일반적인 시중은행의 LTV 기준을 이미 초과했거나 거의 꽉 찬 상태로 보입니다.
은행 입장에서는 담보 여력이 거의 없다고 판단하여 '한도 초과'로 부결될 가능성이 큽니다.
2. 선순위 근저당의 성격 (개인 간 설정)
현재 설정된 1.7억 원의 근저당이 은행이 아닌 부모님(개인) 명의로 설정된 경우라면, 은행 대출은 더욱 어려워집니다.
은행은 사고 발생 시 확실한 채권 확보를 위해 보통 1순위 근저당권을 선호합니다.
이미 개인 간의 근저당이 1.7억 원이나 잡혀 있다면, 은행은 그 뒤로 밀리는 2순위가 되어야 하는데, 위험 부담 때문에 1금융권에서는 거의 취급하지 않습니다.
3. 소액 임대차 보증금 방제 (방공제)
대출 한도를 계산할 때 실제 근저당 금액 외에도 지역별로 정해진 '최우선변제금(방공제)' 만큼을 한도에서 차감합니다.
예를 들어 서울 기준으로 방 1개당 약 5,500만 원(지역별 상이)을 차감하는데,
담보 여력이 3,000만 원뿐이라면 방공제 금액보다 작아서 대출 가능 금액이 '0원'이 나올 수 있습니다.
4. 소득 증빙 및 DSR 규제
부모님 명의의 대출이라면 부모님의 소득 증빙이 가능해야 합니다.
현재 매달 40만 원씩 입금받는 것은 부모님의 이자 소득이나 임대 소득으로 간주될 수 있으나, 은행에서 공식적인 소득으로 인정받기에는 절차가 복잡할 수 있습니다.
감사합니다.
