찾아줘세무사

매수 시점에 조정대상지역이 아니였다면 거주요건은 필요하지 않는다고 보여집니다.
장특공제는 일반으로 갑니다.

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

① 성동구 비과세 요건 (거주 여부)
맞습니다. 2024년 11월 매수 당시 성동구는 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외한 비조정대상지역이었습니다.
따라서 1세대 1주택자라면 2년 보유만 해도 12억 원까지는 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.

② 장기보유특별공제(장특공) 세율 차이
어플 계산 결과가 다른 이유는 표가 다르기 때문입니다.
보유 2% (표1): 실거주를 하지 않은 일반적인 경우 적용됩니다. (최대 15년, 30%)
보유 4% + 거주 4% (표2): 1세대 1주택자가 2년 이상 실거주를 했을 때만 적용되는 꿀혜택입니다. (최대 10년, 80%)
실거주를 0일 하면 무조건 '보유 2%'로 계산되므로 어플 결과가 맞습니다.

계산결과
결과적으로 2년 실거주 여부에 따라 세금이 약 1억 원 가까이 차이 날 수 있습니다.
(보유 기간이 길어질수록 이 격차는 장특공 때문에 훨씬 더 벌어집니다.)

감사합니다.

안녕하세요.

세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

현재 시세 22억원 기준 양도차익 8억5천만원에서 12억원 비과세 적용 후 과세 대상 양도차익을 산정하면, 2년 보유 후 비거주 매도 시 장특공 4%(보유 2년 x 2%)만 적용되어 세액은 약 1억9천만원이고 2년 실거주 후 매도 시 장특공 16%(보유 2년 x 4% + 거주 2년 x 4%)가 적용되어 세액은 약 1억6천만원으로 약 3천만원 차이가 납니다.

다만 보유 기간이 길어질수록 격차는 커지며 10년 보유 및 거주 시 장특공 80%가 적용되어 비거주(최대 30%)와 비교하면 세액 차이가 수억원 이상 벌어질 수 있습니다.

장특공 표2(보유 4% + 거주 4%)는 2년 이상 실거주 요건을 충족해야 적용되므로, 보유 기간이 길어질 계획이라면 실거주 2년을 채우는 것이 절세 효과가 매우 큽니다.