찾아줘세무사

어머님과 따님이 전세계약을 할 때 전세금이 주변 시세와 비슷하게 하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 2억 1,246만 원 무이자 차용의 적절성
현행 상속세 및 증여세법에 따르면, 가족 간 금전 차용 시 '무상 대출에 따른 이익의 증여' 규정이 적용됩니다.
1,000만 원 기준: 법정 이자율(연 4.6%)로 계산한 이자 금액이 연간 1,000만 원 미만이면 증여세가 부과되지 않습니다.
계산:4.6%로 계산한 결과, 연간 이자 상당액이 1,000만 원 미만이므로, 무이자로 차용증을 작성하고 실제로 원금을 상환하고 있다면
이자 부분에 대한 증여세 문제는 발생하지 않습니다.

2. 부모님 전세 입주를 통한 원금 상환
이 부분은 세무조사 시 가장 집중적으로 검토되는 '가공 거래' 여부가 핵심입니다.

부모님이 입주하며 지급하는 전세금이 해당 아파트의 실제 전세 시세와 일치해야 합니다. 시세보다 지나치게 높으면 그 차액을 증여로 볼 수 있습니다.
실질적 거주: 부모님이 실제로 전입신고를 하고 거주하셔야 하며, 전세 자금이 딸의 계좌로 입금되어 기존 차용금을 상환하는 과정이 금융 기록으로 명확히 남아야 합니다.
세대분리 주의: 딸이 세대분리를 유지하고자 하신다면, 부모님과 주민등록상 별도 세대로 구성되어야 합니다. 같은 집에 거주하면서 세대분리를 인정받으려면 출입문이 별도인
다가구 주택이거나 특수한 상황이어야 하므로, 이 부분은 양도소득세 비과세 요건(1세대 1주택)과 관련하여 추후 불이익이 없는지 별도 체크가 필요합니다.

3. 상환 후 7,000만 원 재차용 (이자 4%)
기존 대출을 완제한 후 다시 차용하는 것은 법적으로 자유로우나, 국세청은 이를 '하나의 연속된 거래'로 볼 가능성이 있습니다.


감사합니다.

안녕하세요.

세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

기존 2억1246만원 무이자 차용은 연간 이자 상당액이 1천만원 미만이므로 증여세 문제가 없으며, 부모님 전세 입주를 통한 원금 상환은 전세금이 시세에 부합하고 실제 전입신고 및 거주가 이루어진다면 정상 거래로 인정받을 수 있습니다.

다만 같은 주택에 딸과 부모님이 거주하면서 세대분리를 유지하는 것은 사실상 불가능하므로, 추후 해당 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건에 영향을 줄 수 있어 반드시 확인이 필요합니다.

상환 후 7천만원을 연 4.6% 미만인 4%로 재차용하는 경우 이자 차액이 연간 1천만원 미만이면 증여세 문제는 없으나, 국세청이 일련의 거래를 연속된 구조로 볼 수 있으므로 각 거래 간 시간적 간격과 실질을 명확히 하시기 바랍니다.