찾아줘세무사

1. 증여 의제
- 특수관계인 간 저가 양수도 시 차액이 시가(2.6억 원)의 30%인 7,800만 원과 3억 원 중 적은 금액 이상이어야 증여로 봅니다. 현재 시가와 거래가(2.01억 원)의 차액은 5,900만 원으로 기준에 미달하여 저가 거래 자체에 따른 증여세는 발생하지 않습니다.

2. 양도세 문제
- 상생임대주택 법정 요건(직전 계약 대비 5% 이내 임대료 인상 및 임대 기간 충족 등)을 완비했다면 실거주 요건 없이 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
- 특수관계인 간 거래 차액이 시가의 5%(1,300만 원) 이상이므로 부당행위계산부인이 적용되어 양도가액은 시가인 2.6억 원을 기준으로 재계산됩니다(단, 비과세 적용 대상이라면 산출 세액은 없습니다).
- 누나가 비과세를 적용받아 양도세를 납부하지 않는 경우, 남동생이 추후 제3자에게 매도할 때의 취득가액은 실제 거래가액인 2.01억 원이 됩니다(누나가 부당행위계산부인에 따라 시가 기준으로 양도세를 실제 납부한 경우에 한하여 2.6억 원이 취득가액으로 인정됨).

3. 취득세
- 순수 근린생활시설(상가)은 주택 수에 산정되지 않으므로 해당 아파트 취득 시 1주택자로 분류되어 1~3%의 기본 취득세율이 적용됩니다. 단, 2023년 지방세법 개정에 따라 특수관계인 간 유상취득 시 취득세 과세표준은 실제 거래가액이 아닌 시가인정액(2.6억 원)으로 산정됩니다.

요청하신 유료 상담 필요 부분과 관련하여, 과거 2019년 거래 당시 불분명한 1,600만 원의 자금출처 소명 방안 및 상생임대인 특례 적용을 위한 계약서 상의 세부 요건 충족 여부는 과세관청의 해석에 따라 리스크가 발생할 수 있으므로 전문가의 유료 검토를 거치시는 것을 권장합니다.