찾아줘세무사

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

상생임대인제도를 통해서 양도소득세 비과세 적용을 받기 위해서는 주택을 완벽히 취득한 이후에 임차인과 임대차계약을 해야 합니다.

그래서 잔금을 지급하기 전까지는 임차인과 먼저 계약을 해서는 안되고, 최소한 잔금일에 계약금을 포함하여 임대보증금을 받으신 경우에만 임차인과의 계약을 직전임대차계약으로 인정 받으실 수 있습니다.

질문주신 내용으로는 상생임대인제도를 통한 양도소득세 비과세 적용을 받기 어려울 것 같습니다.

24년 5월 30일을 직전임대차계약으로 생각하시고 26년 5월 30일에 상생임대차계약을 하셨다면 양도소득세 비과세 적용 가능하였으나 질문주신 내용으로는 양도소득세 비과세 적용을 받기 어려울 것 같습니다.

실거주 목적으로 분양받았다는 자료를 제출하더라도, 상생 임대 주택은 투자 목적이 아닌 계약 체결 시점과 임대기간 등 법정 요건으로 판단합니다.
2022년 5월 4일 전세계약이 주택 취득일인 5월 30일보다 앞섰다면 해당 계약은 직전 임대차 계약으로 인정받기 어려워 보입니다.
2024년 갱신계약은 취득 후 체결한 계약이므로 직전계약이 될 가능성은 있지만, 이후 임대료를 5% 이내로 인상한 별도의 상생계약을 체결하고 2년 이상 임대해야 합니다.
따라서 2026년 5월 바로 매도한다면 현재 일정만으로는 특례 적용이 어려울 가능성이 높습니다.
하단 블로그글을 참고하여 답변 드렸습니다.
https://goodtax.co.kr/blog/win-win-landlord-deep-analysis

분양권 잔금일(아파트 취득시기) 이전에 전세계약이 먼저 체결된 경우라
직전 임대차계약 요건을 충족하지 못 한 경우인 것으로 확인됩니다.

실거주 2년을 하셨거나, 24.05.30. 계약을 직전 임대차계약으로 보고 이후 상생 임대차계약을 체결 후
임대기간 충족 후 양도를 계획한 플랜이었다면 비과세가 가능하셨을 텐데
현재 상황으로서는 비과세 적용이 어렵지 않을까 싶습니다.

감사합니다.