찾아줘세무사

두 가지 경우에 대한 장단점과 추천 방안은 다음과 같습니다.

1. 저가 매매 (2.4억 매도)
- 장점: 시가(2.8억)와의 차액이 30% 이내이므로 자녀에게 증여세가 발생하지 않으며, 부모 역시 취득가(2.85억)보다 낮게 양도하므로 양도소득세가 없습니다. 정상적인 매매로 인정받을 경우 취득세가 증여 취득세율(13.4%)보다 낮아질 수 있습니다.
- 단점: 22세 소득이 없는 대학생이 전세보증금 승계 외의 나머지 대금을 지불했다는 객관적 자금출처를 증명하기 어려워, 국세청이 매매 거래를 부인하고 전체를 증여로 추정하여 세금을 추징할 위험이 매우 높습니다.

2. 부담부증여 (평가액 2.8억, 전세 2.3억 승계)
- 장점: 순수 증여분(5천만 원)은 성인 자녀 증여재산공제(5천만 원) 한도와 같아 증여세가 없고, 부채(2.3억)에 해당하는 부모의 양도 부분 역시 양도차손이 발생하므로 양도소득세가 없습니다. 법적으로 가장 명확하고 세무조사 리스크가 적은 방식입니다.
- 단점: 무주택 세대분리가 안 되어 있다면 예상하신 대로 높은 증여 취득세율이 적용될 수 있으며, 향후 세입자에게 전세금 2.3억을 반환할 때 반드시 자녀 본인의 자금으로 상환해야 하는 국세청의 부채 사후 관리를 받습니다.

결론: 부모의 취득가가 현재 시가보다 높아 두 방식 모두 양도세 및 증여세는 없으나, 소득이 없는 22세 대학생 특성상 가족 간 매매는 자금출처조사에서 부인당할 소지가 크므로 세무 리스크가 적은 '부담부증여'로 진행하는 것이 합리적입니다.