찾아줘세무사

안녕하세요,

공부상 용도가 근린생활시설이라 하더라도, 실제 취사시설과 주거 공간을 갖추고 세컨하우스 개념으로 사용하시면 주택으로 간주되어 1세대 2주택이 될 가능성이 있습니다.

강화도 소재지를 고려했을 때 농어촌주택 특례를 적용받으시면 1세대 1주택 비과세를 적용받으실 수 있습니다. 해당 규정에서 취득 당시 농어촌에 소재한 주택일 것을 요건으로 하고 있는지라, 검토 후 진행하시는 걸 권장드립니다.

1. 공부상(건축물대장이나 등기부등본) 용도가 사무실, 상가, 오피스텔이라 하더라도
실제 내부에 주거 시설(싱크대, 침대, 바닥 난방 등)을 갖추고 사실상 주거용으로 사용한다면
주택으로 판정합니다.

따라서 강화도 건물을 주말주택이나 세컨하우스 용도로 사용하신다면,
공부상 근린생활시설이더라도 세법상으로는 2주택자에 해당하게 됩니다.

2. 국세청은 전입신고 여부만으로 주택을 판정하지 않으며,
향후 연수구 아파트를 매도할 때 비과세를 신청하면
강화도 건물의 실질 사용 현황을 철저하게 조사하여 실질을 밝혀 냅니다.

3. 강화도 건물의 실질이 주택으로 인정되어 2주택자가 될 경우,
연수구 아파트 매도 시 비과세를 받지 못해 수천만 원 이상의 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

이를 방지하기 위한 현실적인 대응책은 있을 수 있습니다.

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표 세무사 유경진입니다.

01. 근린생활시설 건축물, 거주 목적 사용 시 양도소득세 상 주택 수 포함 여부

양도소득세법상 주택이란, 허가여부나 용도구분 없이 사실상 주거용으로 사용되는 건물로서, 독립된 주거생활을 할 수 있는 (예를 들어, 공간별 출입문, 화장실, 취사시설 등 설치) 건물을 의미합니다.

만약 실제 사용용도가 불분명한 경우라면, 공부상 용도에 따라 판정되며, 일시적으로 다른 용도로 사용하였다 하더라도 주거 기능이 유지되는 경우라면 주택으로 볼 수 있습니다.

따라서 질의주신 내용처럼 거주할 목적으로 건물을 취득하신다면, 양도소득세 상 주택수에 포함되어 1세대 2주택에 해당할 가능성이 높습니다.

02. 전입신고 여부와, 양도소득세법 상 주택 수 포함 여부

위에서 말씀드린 것처럼 허가여부나 공부상의 용도는 양도소득세법상 주택 수를 판단 시 주요 기준이 아닙니다. 따라서 실질상 주거용으로 사용된다면, 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세될 수 있습니다.

03. 1세대 2주택 절세 관련 문의

1세대가 2주택을 갖고 있다고 하더라도 무조건 1세대 1주택 비과세에서 배제되는 것은 아닙니다.

상속 · 60세 이상 직계존속의 동거봉양 · 혼인 · 수도권 외 지역 중 읍 혹은 면지역 소재 주택 · 근무 · 취학 · 질병의 요양 등 부득이한 사유가 있는 경우에는, 일시적 1세대 2주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 있습니다.

해당 법령은 소득세법 시행령 §155 이며, 번거로우시더라도 절세를 위해 꼭 한번 확인하신 후 진행하시는 것을 권장드립니다.