찾아줘세무사

겸용주택의 주택 부분을 상가나 창고로 용도변경한 후 아파트를 매각하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 다음의 세무상 이슈를 고려해야 합니다.

1. 실질과세 원칙에 따른 양도세 추징 위험: 건축물대장 등 공부상의 용도변경에 그치지 않고, 내부 주거용 시설(취사시설, 보일러 등)을 철거하여 실제로 상가나 창고로 사용해야 합니다. 양도일 기준 세무조사에서 임차인의 전입신고나 실제 거주 등 사실상 주택으로 사용한 정황이 확인되면, 아파트 비과세가 취소되고 거액의 가산세가 부과됩니다.
2. 보유세(재산세) 부담 증가: 주택에서 상가로 용도가 변경되면 주택에 적용되던 특례가 배제되고 상업용 건축물의 재산세율이 적용되어 재산세 부담이 증가합니다.
3. 부가가치세 과세 대상 전환: 주택 임대용역은 부가가치세 면세 대상이나, 상가 및 창고로 임대할 경우 부가가치세 과세 대상으로 전환되어 부가가치세 신고 및 납부 의무가 발생합니다.

결론적으로 아파트 양도일 이전에 겸용주택의 주거용 시설을 완전히 철거하고 실제 비주거용으로 사용 중이어야만 1주택자로서 양도소득세 비과세 요건이 인정됩니다.