찾아줘세무사

안녕하세요 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.

일반분양 받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일, 등기접수일 중 빠른 날입니다. 다만, 잔금청산일 후에 완공되는 경우에는 그 완성일을 취득시기로 봅니다(양도, 서면-2017-부동산-1357 [부동산납세과-1304], 2017.11.22)

등기일자가 확인되지 않지만 잔금일자로 보시는게 맞겠습니다.
따라서 취득시기가 잔금일이므로 완성일도 취득시기와 일치하여 잔금일로 보는것이 타당합니다. 2026.12.28.전까지 잔금받으시면 되겠습니다.

또한 1년이상 거주는 종전주택을 양도하고나서 완료가 되어도 가능합니다(사전-2025-법규재산-1031, 2025.11.27)

사전-2025-법규재산-1031, 2025.11.27
「소득세법 시행령」 제156조의3 제3항 제1호의 거주요건을 아직 충족하지 아니한 상태에서도, 분양권에 따른 주택이 완성된 후 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것임

답변이 판단에 도움이 되셨기를 바랍니다.
감사합니다.

분양권에 따라 취득하는 신축주택의 '완성일'은 사용승인서 교부일(사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)을 의미하며 잔금청산일이 아닙니다.

종전주택 A를 먼저 양도하여 비과세를 적용받은 후에도 법정기한(완공 후 3년 이내 전입) 내에 입주하여 1년 이상 계속 거주 요건을 사후적으로 완료하면 비과세 효력이 그대로 유지됩니다.

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

분양권으로 취득한 주택의 완성시기는 원칙적으로 실제 주택으로 사용할 수 있게 된 시점을 기준으로 판단하며, 본 건의 경우 사용승인일인 2023년 10월 30일을 주택 완성일로 보는 것이 타당합니다.

따라서 종전주택 A의 양도기한은 적용하는 특례에 따라 다음과 같이 구분됩니다.

① 분양권 취득일부터 3년 이내 양도하는 경우

분양권 취득일이 2023년 10월 10일이므로, 2026년 10월 10일까지 종전주택 A를 양도하면 소득세법 시행령 제156조의3 제2항에 따른 일시적 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있습니다.

② 분양권 취득일부터 3년이 지나 양도하는 경우

2026년 10월 10일 이후에 종전주택 A를 양도하더라도, 소득세법 시행령 제156조의3 제3항의 요건을 충족하면 특례 적용이 가능합니다.

이 경우 종전주택 A는 신축주택 B가 완성된 날인 2023년 10월 30일부터 3년 이내인 2026년 10월 30일까지 양도해야 합니다.

또한 신축주택 B가 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 B로 이사하고 1년 이상 계속하여 거주해야 합니다.

따라서 현재 시점에서는 2026년 10월 10일까지 양도하는 방법과 2026년 10월 30일까지 양도하면서 이후 신축주택에서 1년 이상 거주하는 방법을 구분해서 검토하시면 됩니다.

감사합니다.

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.




[ Q1. 분양권의 취득시기는 언제인가요? ]

사전청약으로 당첨된 분양권 취득의 경우에는 "분양권 당첨일"

승계하여 취득하신 경우라면, 분양권의 취득시기는 "잔금청산일" 입니다.

한편 분양권으로 취득하는 신축주택의 취득일은 원칙적으로 “분양대금 잔금청산일”입니다.

다만 잔금청산일 전에 소유권이전등기하신 경우라면 "소유권이전등기 접수일" 이 취득시기가 되고, 잔금청산을 했으나 주택이 아직 완성되지 않은 경우라면 "사용승인일"이 주택의 취득일이 됩니다.
(서면-2017-부동산-1357, 2017.11.22.)



[ Q2. A주택은 언제까지 팔아야 비과세를 적용 받을 수 있을까요? ]

소득세법 시행령 §156조의3 (주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) 에 따라 A주택 양도 시 비과세 적용 받으시기위해서는 다음의 경우에 따라 요건이 달라집니다.


01. 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 A주택(종전주택)을 양도하시는 경우
(소득령 §156조의3 ②)

- 요건 ① : 종전주택 취득일(05.04.08.)로부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하였을 것
- 요건 ② : 주택분양권 취득일(05.04.08.) 로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것
- 요건 ③ : 양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유하였을 것
( ※ 17.08.03. 전에 취득하셨기에, 조정대상지역일지라도 거주요건은 무관합니다.)



02. 분양권을 취득한 날루부터 3년이 지난 후 A주택(종전주택)을 양도하시는 경우
(소득령 §156조의3 ②)

- 요건 ① : 종전주택 취득일(05.04.08.)로부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하였을 것
- 요건 ② : 주택분양권 취득일(05.04.08.) 로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도할 것
- 요건 ③ : 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 이후 3년 이내 종전주택을 양도할 것
- 요건 ④ : 양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유하였을 것
( ※ 17.08.03. 전에 취득하셨기에, 조정대상지역일지라도 거주요건은 무관합니다.)

다만 이 경우에는 사후관리 요건으로 다음을 충족해주셔야합니다.

- 사후관리 요건 : 신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것


따라서 말씀해주신 경우라면 3년 이내(26.12.28.) 처분하시는 경우에는 같은 날까지 B주택으로 세대전원이 이사하여 이후 1년 이상 계속 거주해야 합니다.

만약 사후관리 요건을 충족하지 못하면 특례 적용으로 납부하지 않은 양도소득세를 신고·납부해야 합니다.




담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

① '완성'은 사용승인서 교부일 기준입니다 - 이 케이스는 2023.10.30입니다.
② 완성일로부터 3년, 즉 2026.10.30까지 종전주택을 양도하면 비과세 특례가 유지됩니다.
③1년 거주는 종전주택 양도 후에 채워도 무방합니다. (관련예규 존재)

참고로 분양권 취득일(2023.10.10)로부터 3년 이내인 2026.10.10까지 파시면 완성일·거주요건 따질 필요 없이 곧바로 비과세가 가능합니다.

감사합니다.

안녕하세요, 임용균 세무사입니다.

이미 주택의 취득과 주택의 완성을 구분하고 계신 것 같으니, 간결히 답변 드리겠습니다,

Q. 주택이 완성은 사용기준일인지 아님 잔금청산일인지 궁금합니다.
-> 주택의 '완성'은 사용기준일로 보시면 됩니다.

Q. 또 1년이상 거주는 종전주택을 팔고 난뒤에 완료가 되도 되는지..
-> 네 사후적 요건입니다. 종전주택 팔고 이행하시면 됩니다.

Q. 현재 종전주택을 언제까지 팔면 비과세를 적용받을수 있는지 알려주세요.
-> 일·주·월·연으로 정한 기간은 초일을 산입하지 않는다는 민법 규정에 따라
-> 23년 10월30일의 다음날인 23년 10월 31일부터 3년이 기산됩니다.
-> 따라서 26년 10월30일이 비과세를 적용받기 위한 양도세 기한이 됩니다.
(이때 계약일 기준이 아닌, 잔금일 기준인 것을 꼭 인지하시기 바랍니다.)

주택의 취득은 잔금청산일이나 완공은 사용승인일 입니다
네 종전주택을 팔고 난뒤에 완료가 되도 문제없습니다
사용승인일 이후 3년내에 종전주택을 양도해야 비과세 가능합니다