안녕하세요.
담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.
[ Q1. 낙찰 받은 후(잔금 전)에 사업자 등록해도 매매사업자 인정 여부에 문제가 없을까요? ]
사업자 등록 전에 취득한 경우라도 실제 판매 목적의 매매용 주택이라면, 매매사업자 인정 여부에 문제는 없습니다만, 빠르게 사업자등록을 진행하실 것을 권장드립니다.
사업자등록일과 낙찰 선후관계보다 매매용 부동산이라는 실질이 더 중요하므로,
매매사업을 진행할 계획이라면 잔금 전 등록을 권장드리며, 경매자료·매도 의뢰내역 등 사업 목적을 보여주는 자료를 보관하시기 바랍니다.
[ Q2. 사업자등록 시점에 따른 경비 차이가 있나요? ]
등록 전 지출도 사업 관련성과 증빙이 확인되면 필요경비에 반영할 수 있습니다.
사업 관련 비용으로 증빙하실 수 있는 경우라면 ①부가가치세 매입세액공제, 및 ②종합소득세 필요경비로 반영이 가능합니다.
(※ 부가가치세 매입세액공제는 등록신청 기한·증빙 등 별도 요건이 있으며, 국민주택 규모 이하 주택의 면세 매매에 관련된 매입세액은 공제되지 않을 수 있습니다.)
다만 사업자등록 전 매입세액 및 필요경비 공제 받기 위해서는 세무서 측에서 추가 증빙 서류를 요청할 수 있으므로, 편의를 위해 사업자등록을 빠르게 하실 것을 권장드립니다.
[ Q3. 대출금을 사용하는 것이 유리할까요? ]
매매용 주택 취득에 실제 사용한 대출의 이자는 원칙적으로 필요경비 대상이지만, 대출원금 상환액은 경비가 아닙니다.
이때 어느 정도까지 대출금을 활용할 것인지에 대해서는 해당 업종의 실태를 기준으로 판단하므로, 현재 질의주신 상황에서는 명확한 답변이 다소 제한되므로 양해 부탁드리겠습니다.
다만 이자율이 낮지 않은 경우라면, 전액 대출받으시는 것보다는 사업 현황에 맞춰 적절히 비율대로 진행하시는 편이 유리합니다.
적정 대출금액은 금리·예상 보유기간·중도상환수수료와 매도가 지연될 경우의 상환 여력을 비교하여 정해야 합니다. 비교과세 적용 여부에 따라 절세효과도 달라질 수 있습니다.
[ Q4. 매도 후 어디까지 비용으로 인정받을 수 있을까요? ]
① 취득세·취득 관련 법무사비 등은 취득원가에 포함하여 매도 시 반영합니다.
② 수리비·매도 중개수수료·사업용 대출이자·공실 관리비 등은 사업 관련성과 증빙에 따라 인정될 수 있습니다. (※ 도배·장판 비용도 대상이 될 수 있습니다만, 공사 성격에 따라 원가 반영 여부와 시기를 구분하여 판단해야합니다.)
③ 임장·계약을 위한 교통비는 방문 목적과 내역을 남겨두시기 바랍니다. 개인적인 식비는 제외하며, 거래처 식사비 등은 사업 관련성과 기업업무추진비 한도·증빙 요건을 따져서 비용으로 반영 가능합니다.
추가로 주택별로 계약서·영수증·세금계산서·이체내역을 구분하여 보관해두실 것을 권장드립니다.
[ Q5. 다른 사업자도 월기장을 맡겨야하나요? ]
아닙니다.
두 사업 모두 매월 세무대리인에게 기장을 맡겨야 하는 것은 아닙니다.
다만 각 사업의 기장의무에 맞게 장부와 증빙을 관리하고, 종합소득세 신고 시 소득을 합산해서 신고해야하며,
세무대리인마다 합산 소득이 있는 경우에는 추가 비용이 조정료에 포함되어 청구될 수 있습니다.
담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.
