찾아줘세무사

안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.

결론부터 말씀드리면, 세법에서는 부모·자식 간 부동산 거래 시 실제 거래대금과 관계없이 '세법상 시가'를 기준으로 세금을 계산하는 것을 원칙으로 합니다. (여기서 시가는 완공 시점의 일반 분양가나 주변 시세 등이 기준이 됩니다.)

질문자님처럼 시가보다 현저히 낮은 조합원 분양가로 아드님에게 매도할 경우 다음과 같은 문제가 발생합니다.

부모님(매도자): 양도소득세 부당행위계산 부인 규정이 적용되어, 국세청이 14억이 아닌 '시가'를 기준으로 양도세를 재계산하여 추징할 수 있습니다.
아드님(매수자): 상속세 및 증여세법상 '저가 양수에 따른 이익의 증여'로 보아, 시가와의 차액에 대해 거액의 증여세가 부과될 수 있습니다.

조합원 분양가와 일반 분양가의 차이가 클수록 세무 리스크가 기하급수적으로 늘어나는 구조입니다.
또한 아드님의 14억 원에 대한 자금출처조사 대비도 필수적입니다.
리스크를 최소화할 수 있는 합법적인 매매 가액 범위를 산정하기 위해, 구체적인 자산 정보와 아드님의 자금 동원 능력을 바탕으로 세무 전문가와 상담을 나눠보시는 것을 추천해 드립니다.

동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사
02-965-0623

시가 보다 30% 이상 낮게 양도하면 증여세 문제가 있고
시가 보다 5% 이상 낮게 양도하면 양도세 산정 시 시가로 양도한 것으로 가정하여 세액을 산정(부당행위계산부인)하게 됩니다.

안녕하세요. 프라임택스 오양욱 세무사입니다.

아들에게 조합원 분양가 수준으로 매도하는 것 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 다만 부모와 자녀 간 거래는 특수관계인 거래이므로 매매가액이 세법상 시가에 비해 적정한지를 확인할 필요가 있습니다.

여기서 시가는 단순히 조합원 분양가가 아니라, 준공 후 해당 주택의 유사 매매사례가액이나 감정가액 등을 통해 판단하게 됩니다.

만약 준공 후 시가가 20억원인데 14억원에 자녀에게 매도하는 경우처럼 시가와 거래가액의 차이가 큰 경우에는 양도소득세 측면에서 부당행위계산부인이 적용될 수 있고, 자녀에게는 저가양수에 따른 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.

일반적으로 양도소득세는 시가와 대가의 차이가 시가의 5% 이상이면서 3억원 이상인 경우 부당행위계산부인 적용 여부를 검토하게 되며, 증여세는 시가와 대가의 차이가 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우 저가양수에 따른 증여 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 조합원 분양가로 매도할 수 있는지보다는, 매도 당시의 객관적인 시가가 얼마인지와 실제 매매대금이 정상적으로 지급되었는지가 중요합니다.

준공 시점의 시가와 조합원 분양가의 차이가 크다면 거래 전에 세무적으로 검토해보시는 것을 권해드립니다.

감사합니다.

안녕하세요?
세무법인 올림 테헤란로지점의 전수오 세무사 입니다.

건물 완공 후 아들에게 조합원 분양가로 매도하는 경우에는 여러문제가 발생합니다.
1. 아들 입장 : 증여세 과세
상속세및증여세법에서는 특수관계자(아들)에게 저가로 자산을 양도하는 경우에는 시가와 거래가액의 차액이 시가의 30% 이상 발생하면, 그 차액에 대해 증여한 것으로 보아 증여세를 부과합니다.

2. 매도자 입장 : 양도소득세 부과
양도소득세법에서는 특수관계자에게 저가로 부동을 매각하는 경우 거래가액과 시가의 차액이 시가의 5%이상인 경우, 시가를 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과합니다.
즉, 실제 거래한 가액으로 양도소득세를 부과하는 것이 아니라, 시가로 양도소득세를 부과하는 것입니다.

3. 시가란?
시가란 불특정 다수인 사이에 거래되는 가액을 말합니다.
즉, 준공 후 다른 조합원들이 거래한 가액을 시가로 보는 것입니다.

안녕하세요,

실거래가액이 시가보다 현저히 낮다면 저가양수에따른 증여세가 발생할 수 있습니다.

준공시점의 시가와 세법상 평가액을 기준으로 거래가격을 정하시기 권해드립니다.

예상준공가액, 현재조합원 분양가, 추가분담금, 기존주택 취득가액 등으로 사전에 세액을 비교해보시기 권해드립니다.

추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.

안녕하세요.

다한세무회계 김현준 세무사 입니다.

문의에 답변드립니다.

가족간 매매를 하는 경우 세법상 시가로 거래 하지 않으면 세법상 문제가 발생합니다.

시가와 대가의 차이가 5% 이상인 경우,
양도세 계산시 실제거래금액이 아닌 시가로 양도한 것으로 보아(부당행위계산부인) 세액을 계산하게 됩니다.

시가와 대가의 차이가 30% 이상인 경우,
증여세 과세문제가 발생합니다.

세법상 시가란 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래될 때 통상적으로 성립하는 가액을 말합니다.

매매 진행전에 세무사와 상담을 진행하시는 것을 추천드립니다.

답변이 도움 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.

안녕하세요

특수관계인간 거래시 시가를 기준으로 양도소득세와 증여세 문제를 판단해야 합니다.
통상적으로 분양가와 완공 후 시가는 차이가 상당히 발생하니 양도소득세 부당행위계산부인 등 문제를 미리 검토하시는 것이 좋습니다.

분양가보다 시세가 높다면 시세대로 매도해야 하고 그렇지 않으면 부당행위계산으로 시세대로 양도세를 부과받을 수도 있습니다