안녕하세요.
담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.
결론부터 말씀드리면, "직전임대차계약" 으로 분류될 수 있는 임대차계약(22.11.01. ~ 24.10.31.) 이, 주택을 취득하기 전 (22.09.05.) 에 작성된 임대차계약인지 여부를 꼭 확인하실 것을 권장드립니다.
편의를 위해 답변은 상생임대차 요건에 맞춰 문답 형식으로 제공해드립니다.
[ Q1. 22.11.01. ~ 24.10.31. 임대차계약이 "직전임대차계약"에 해당하나요? ]
① 서울 아파트(A주택) 을 취득하신(22.09.05.) 이후, 임대기간기 시작된 임대차계약(22.11.01. ~ 24.10.31.) 일지라도, 임대차계약의 작성일이 주택의 취득일 (22.09.05.) 전에 체결된 경우이고, 전세보증금을 잔금으로 지급한 경우라면 "직전임대차계약"에 해당하지 않습니다. (기재부 재산세과-1440, 2022.11.17.)
따라서 A주택을 매매계약을 체결 이후에 맺어진 임대차계약일지라도, 해당 임대차계약이 취득 전에 작성된 것인 경우인지 확인하셔야 합니다.
상생임대차계약으로 인한 1세대 1주택 비과세 판단 시, 직전임대차계약에 대한 임대차계약서를 제출하게 되어있으므로 꼭 확인하시길 바랍니다.
② 해당 임대차계약 기간이 1년 6개월 이상인 점에서는, 임대차기간이 22.11.01. ~ 24.10.31. 이므로 1년 6개월 이상에 해당합니다.
③ 2021.12.20. ~ 2026.12.31. 중 체결된 임대차계약일 것 요건에도 부합됩니다.
[ Q2. 갱신청구권으로 연장된 24.11.01. ~ 26.11.01. 임대차계약이 "상생임대차계약"에 해당하나요? ]
① 상생임대차계약에 해당하는 임대차계약은 2년 이상 임대해주셔야합니다. 다만 현재 임차인의 사정으로 2년 이상 요건을 충족하기 전인 26.10.02. 에 임대차 계약이 종료되는 경우이지만,
소득령 §155의3 ③ 에 따라 1개월 미만의 경우에는 1개월로 보기에 2년 이상을 충족한 것으로 판단됩니다.
이 부분에 대해 추가적으로 설명드리면,
1개월로 보는 규정을 적용 후에도 2년 이상이 되지 않는 경우라면
새로운 임차인과 임대료 등 증액제한 요건을 충족한 새로운 임대차 계약을 맺으시여, 합산 2년 이상을 충족해주셔야 "상생임대차계약" 에 해당합니다. (소득세법 시행령 §155의 3 ④)
② 갱신청구권이 사용되어 연장된 임대기간도, "상생임대기간"에 해당할 수 있으므로, 24.11.01. ~ 26.11.01. 의 임대차계약도 "상생임대차계약"에 해당합니다.
( ※ 묵시적으로 갱신되어 상생임대차계약을 별도로 작성하지 않은 경우에도, 실제 임대기간이 2년 이상인 경우라면 "상생임대차계약"에 해당합니다. 서면-2024-법규재산-1507, 2024.06.04 )
[ Q3. 임대료 등의 증액제한 요건을 충족하나요 ? ]
질의주신 사항을 전제로 판단하면, 임대보증금만 5% 이내에서만 증액하신 것으로 판단되며,
이러한 경우에는 요건에 부합한 것으로 판단됩니다.
정확하게 확인하시려면, "렌트홈(renthome.go.kr)" 에 접속하셔서, [ 임대료 인상률 계산 ] 에서 추가적으로 확인해보시길 권장드립니다.
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