찾아줘세무사

이주비 이자 대납분은 조합 회계 처리에 따라 배당소득으로 잡힐 수 있고, 시공사 추가대출은 본인이 갚는 돈이라 소득이 아닙니다.

조합이 조합원 대신 내주는 이주비 대출이자 중 일반분양 같은 조합의 수익사업에서 갚을 의무 없이 지원되는 부분은 조합원의 배당소득으로 본다는 해석이 있습니다(사전-2023-법규소득-0735, 2023.12.19). 이 경우 조합이 원천징수(지방소득세 포함 15.4%)를 하고, 다른 이자·배당과 합쳐 1년 2천만원을 넘으면 종합소득세 신고 대상이 됩니다.

반대로 그 이자가 조합원 몫 사업비로 처리돼 결국 분담금에 반영되거나, 조합의 수익사업에서 남는 돈이 없는 경우에는 배당으로 보지 않은 사례도 있습니다(조심2023서9585, 2024.5.21). 그래서 같은 «조합 대납»이라도 조합이 어떻게 처리하느냐가 답을 가릅니다. 조합 사무실에 «이주비 이자 대납분을 배당소득으로 원천징수하는지» 한 번 확인해 보시면 가장 정확합니다.

시공사 추가대출은 원리금을 입주 때 추가분담금에 넣어 본인이 다 갚는 구조라, 누가 대신 내주는 이익이 없어 소득으로 잡히지 않습니다.

조합의 이주비 대출 안내문이나 관리처분 내용을 채팅·전화상담으로 보여주시면 배당소득 해당 여부와 예상 세금을 짚어 드리겠습니다.

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

조합이 이주비 이자를 상환의무 없이 최종 부담하고 수익사업 재원으로 지원하는 경우, 해당 지원액은 조합원의 배당소득이 될 수 있습니다. 국세청도 이를 배당소득으로 해석하고 있습니다.
따라서 시공사 대출은 분담금에 포함되므로 상환의무가 존재하는 것으로 볼 수 있겠지만 이주비 대출은 대출약정서와 조합의 입주 정산표에서 두 대출의 원금·이자를 각각 누가 최종 부담하는지 확인해야 과세 여부를 확정할 수 있습니다.

감사합니다.

이주비 대출은 공동사업비로 분류되여 소득에 잡히지 않습니다 .
시공사 추가 대출은 어떤 형태 인지에 따라 해석이 달라질수는 있으나 ,
일반적으로는 추가분담금에 포함되어 납부하는 형태이기에 소득 형태와 무관합니다

안녕하세요. 문의하신 재개발 대출 관련하여 답변드립니다.

1. 이주비 대출 (조합 이자 대납분) : 소득에 포함됩니다
조합이 대신 납부해 주는 이주비 대출 이자는 조합원님이 얻은 경제적 이익으로 간주되어 '배당소득'으로 과세됩니다.
(주의: 이 대납 이자를 포함하여 본인의 연간 금융소득(이자·배당) 총액이 2,000만 원을 초과할 경우, 다음 해 5월 종합소득세 합산 과세 대상이 될 수 있으니 유의하셔야 합니다.)

2. 시공사 추가 대출 (입주 시 완납분) : 소득에 포함되지 않습니다
입주 시 추가분담금에 포함하여 본인이 직접 최종 상환(완납)하시는 대출금은 단순한 부채의 상환이므로 소득으로 잡히지 않습니다.

요약하자면, 조합에서 이자를 지원해 주는 혜택(이주비 대출 대납분)만 배당소득으로 과세된다고 이해하시면 되겠습니다.

추가로 궁금한 점이 있으시면 편하게 문의해 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 일반적인 경우 두 가지 모두 개인 소득으로 잡히지 않습니다.

1. 조합이 대납하는 이주비 대출 이자
조합이 부담하는 이주비 이자는 정비사업비에 포함되어 추후 관리처분·청산 과정에서 조합원 전체의 분담금에 반영되는 구조입니다. 조합원이 별도의 대가를 받는 것이 아니므로 실무상 개인의 종합소득으로 과세되지 않는 것이 일반적입니다. 다만 조합이 이를 개별 조합원에 대한 지급으로 보고 원천징수나 지급명세서를 제출하는 경우도 있을 수 있으니, 조합에 처리 방식을 한번 확인해보세요.

2. 시공사 추가 이주비 대출
본인이 빌리고 입주 시 추가분담금에 포함해 갚는 돈이므로 빚일 뿐 소득이 아닙니다.

3. 나중에 양도할 때 참고
- 추가분담금은 신축 주택의 취득가액에 포함되므로 납부 증빙을 보관하세요.
- 대출 이자 자체는 양도소득세 필요경비로 인정되지 않는 것이 원칙입니다.
- 조합원 입주권은 주택 수에 포함되므로 다른 주택 보유 여부와 함께 비과세 요건을 미리 점검하시길 권합니다.

대출 심사나 건강보험료에서도 이 두 대출은 소득으로 반영되지 않습니다.