세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
-
Q.
서울 강동구 강일동 소재 신축 다가구주택(대지 164.7㎡, 4층/4세대 임대 중) 매도와 관련해 세무 자문을 구합니다. 현재 본인은 개포동 전세 거주 중이며 다른 보유 주택은 없습니다.
1. 취득 경위
●토지(이주자택지 분양권 승계): 2017년 8월 모친이 약 1.9억 원에 취득한 강일동 이주자택지 공급대상자 지위(이주자택지 분양권, 일명 '딱지')를 증여받았습니다. 당시 확정된 토지가 아닌 무형의 수분양권 성격이라 객관적 시가 산정이 모호해 고의적 누락 없이 증여세 신고를 하지 못했습니다. 이후 사업 시행 과정에서 지분이 강동구·SH공사 명의로 이전되었다가 정산 후 2023년 8월 매매 원인으로 본인 명의 소유권이전등기를 마쳤습니다(등기상 거래가액 2억 3,350만 원).
●건물: 2024년 6월 도급액 10억 3,870만 원에 신축 계약을 체결해 2025년 11월 소유권보존등기를 완료했습니다.
2. 질의 사항
●비과세 및 보유기간 기산일: 건물 사용승인일(2025년 11월)로부터 2년이 지난 2027년 11~12월 이후 매도 시 단기세율(60~70%)을 피하고 1세대 1주택 비과세(12억 초과분 과세) 적용이 가능한지, 이주자택지 분양권을 승계받은 경우 토지 보유기간 기산일은 2017년(딱지 승계일), 토지 분양계약·잔금일, 2023년(등기일) 중 언제로 보는지 궁금합니다.
●실거주 2년 실익: 매도가 20억 원 가정 시, 임차인 만기 후 실거주 2년을 채우고 매도할 때와 미거주 매도 시의 양도세 차이가 어느 정도인지 비교 부탁드립니다.
●취득가액 입증 및 증여세 대응: 2017년 이주자택지 분양권 증여 미신고(단순 무신고)에 따른 기한 후 신고 필요성과 토지 취득가액 산정 방법, 조합·관공서에서 추가로 확보해야 할 필수 증빙 서류를 안내해 주시면 감사하겠습니다.
김*주 님
조회 : 4건
답변 : 0건
1분전
