오피스텔을 구청 임대사업자 미등록하였으므로, 현재 2주택 보유자입니다.
오피스텔 매도시에는 과세를 받으면, 이후 시점부터 1세대1주택 비과세를 위한 보유 및 거주기간을 새롭게 기산합니다.
2012년 5월 분양으로 취득한 서울아파트의 경우 거주요건은 불필요하므로,
오피스텔 매도하고 2년간 더 보유한 이후 서울아파트를 처분해야 비과세를 받을 수 있습니다.
현재 세법상으로는 양도가액(양도차익이 아니라 양도가액) 9억원까지는 비과세되며(내년부터 12억원으로 상향 가능성 있습니다. 아직 세법 개정전이고요)
양도가액 9억원 초과분은 과세됩니다.
이때 적용되는 장특공은 위 1세대1주택 비과세를 위한 보유 및 거주기간과는 무관하게,
최초 취득시점부터 양도시점까지의 보유 및 거주기간을 산정하게 되며,
보유3년, 거주2년 이상 했을 경우 보유/거주 각 1년당 4%, 최대 각각 40%하여 80%를 한도로 장특공 적용받을 수 있습니다.
예를 들어 22년 6월에 오피스텔 매도하고, 2년이 지난 24년 6월에 서울아파트를 매도할 경우,
보유기간: 2015.5~2024.6까지 9년초과 10년미만 --> 9년*4% = 36%
거주기간: 2015.5~2024.6까지 9년초과 10년미만 --> 9년*4% = 36% (계속 거주하신 경우)
총 72%의 장특공을 받으실 수 있습니다.
그리고, 비과세 9억원이 유지된다고 했을 때, 양도가액이 18억원으로 가정할 경우,
과세되는 양도차익은 총 양도차익 * (18억원 - 9억원)/18억원으로 계산하여 양도차익의 50%에 대해서는 과세되고, 50%는 비과세됩니다.
이를 합쳐서 계산해보면,
50% 과세분의 72%가 장특공되므로
과세표준은 양도차익*50%*28%이므로 양도차익의 14%에 대해서만 과세됩니다.
